În ultimele săptămâni, piața imobiliară autohtonă a devenit scena unei adevărate goane după locuințe noi cu TVA redus. Decizia autorităților de a majora în curând cota de taxă pe valoare adăugată a declanșat o reacție în lanț: potențialii cumpărători fie se grăbesc să bifeze o achiziție rapidă, fie își amână planurile ori renunță cu totul, de teama costurilor suplimentare.
Dincolo de efectul imediat asupra buzunarelor, această grabă naște însă și o doză sporită de risc. Contractele de rezervare, documentele prin care viitorii proprietari își confirmă intenția de cumpărare, pot ascunde condiții dezavantajoase. Chiar și clauze aparent inofensive – termene-limită foarte strânse, penalități excesive sau obligații de plată suplimentară – devin acum capcane din care greu se iese fără pierderi.
Legislația fiscală și reglementările în materie de TVA au o complexitate ridicată. Pentru un necunoscător, aceste norme pot părea un teren minat: scadențele fiscale, posibilitatea restituirii diferențelor de TVA, obligațiile dezvoltatorilor și garanțiile constructorului sunt detalii care se pot pierde ușor. Iar orice neînțelegere se traduce inevitabil prin costuri mai mari sau prin pierderea avansului plătit.
De partea cealaltă, cumpărătorul „pe fugă” se simte adesea presat de termenul-limită stabilit de dezvoltator. În loc să analizeze cu răbdare fiecare pagină a contractului, el semnează rapid și plătește avansul, sperând că toate se vor derula conform planului. Realitatea dovedește însă că, la primele obstacole – întârzieri în șantier, refuzuri de modificare a finisajelor, costuri neașteptate – clientul se găsește cu opțiuni limitate și sancțiuni financiare.
Avocații specializați în imobiliare avertizează chiar asupra unor situații în care clienții, nepregătiți, au cedat unei obligații de a cumpăra apartamentul chiar dacă stadiul construcției lipsea cu desăvârșire. Documentele de rezervare menționau termeni ambigüi și nu ofereau garanții clare privind data finalizării proiectului.
Un contract de rezervare poate include, de exemplu, o clauză prin care cumpărătorul își rezervă dreptul de a retrage un anumit procent din sumă în caz de nefinalizare la timp, dar subliniază că restituirea depinde de acceptul dezvoltatorului. Așa se naște o dispută legală în care un avocat poate să salveze o parte din bani, dar nu întotdeauna tot avansul.
Pentru a evita surprizele neplăcute, recomandarea experților este ca fiecare potențial investitor să solicite revizuirea detaliată a tuturor documentelor. Un simplu tabel cu termene și cuantumuri de plată, cu descrierea sancțiunilor contractuale, devine rapid un instrument indispensabil pentru luarea unei decizii bine informate.
Pe lângă consultanța juridică, este esențială verificarea istoricului dezvoltatorului. Câte proiecte a finalizat la termen? Care a fost situația în repartizarea cheltuielilor comune? Sunt elemente care pot oferi indicii despre seriozitatea partenerului de afaceri.
În acest context, negocierile nu mai sunt un moft, ci o necesitate. Deși mulți cumpărători consideră că, într-un moment de „cerere explozivă”, nu au pârghii de discuție, adevărul este cât se poate de simplu: orice clauză negociată suplimentar și adăugată ulterior în contract consolidează poziția cumpărătorului.
Planificarea financiară trebuie să includă, pe lângă prețul de achiziție și TVA-ul redus (sau cel viitor), cheltuieli de acte notariale, montaj parchet, zugrăveli, branșamente la utilități și un buffer pentru eventuale costuri suplimentare. Astfel, surprizele rămân la un nivel gestionabil și nu pun în pericol bugetul familiei.
Pe termen lung, este util de evaluat și perspectivele zonei: infrastructure, ritmul de tranzacționare, valoarea de revânzare. Astfel, dacă evaluăm corect potențialul de apreciere al imobilului, achiziția devine și un pariu pe termeni mediu și lung, nu doar un răspuns emoțional la eliminarea temporară a unui avantaj fiscal.
În această perioadă agitată, rolul consultanților – arhitecți, ingineri, avocați și brokeri – capătă o semnificație aparte. Un pachet de servicii personalizat, care să includă audit tehnic și juridic, poate fi diferența dintre un demers reușit și o investiție păguboasă.
În concluzie, goana după apartamente cu TVA redus nu trebuie să se transforme într-o cursă contra-cronometru care îi compromite pe cumpărători. Documentația atent verificată, negocierea fiecărei clauze și consilierea de specialitate sunt elementele cheie pentru a transforma oportunitatea fiscală într-o decizie înțeleaptă și avantajoasă. Graba poate costa scump, iar o abordare calculată pune bazele unei achiziții solide și sigure.
